17/03/2020

Alemania: la vivienda es un derecho, no una mercancía

Foto: Ana Muro

El precio de los alquileres sufrió una suba descomunal en un corto plazo. Actualmente en Berlín hay 300.000 propietarios de inmuebles y 1.600.000 inquilinos, esto significa que la gran mayoría de los habitantes de la capital alemana se ven afectados al exagerado aumento sufrido en los últimos años. El pueblo se organizó y diferentes organizaciones, partidos de izquierda, autoconvocados y autoconvocadas realizaron una multitudinaria manifestación. El gobierno se sintió presionado y puso un “limite o tope” al precio, pero el daño ya estaba hecho: había permitido mucho antes que esto ocurra. Cómo afecta la especulación inmobiliaria en el bolsillo de la gente y el crecimiento urbano cuando es de manera irresponsable e indiscriminada con la naturaleza y la idiosincrasia del lugar. Por Ana Muro, corresponsal de ANRed, desde Alemania.


A pesar de ser la ciudad capital, el centro de Europa y la cuna de numerosos acontecimientos sociales y políticos, Berlín fue siempre conocida como una de las capitales del mundo más gasoleras y alternativas. Estos recuerdos quedaron para la historia a partir del 2010, cuando el precio de los alquileres empezó a aumentar y la ciudad sufrió además una metamorfosis paisajística impresionante.

Hoy, volando por los cielos berlinenses podemos apreciar una enorme cantidad de grúas y predios en estado de construcción, como también parques y espacios públicos que se ven acortados por nuevos mega-proyectos comerciales o inmobiliarios. En el tradicional parque Mauerpark, un espacio de relajamiento popular, donde se realizan siempre espectáculos callejeros y ferias, se está construyendo dentro del predio del parque edificios privados para viviendas. La mayoría de estos proyectos son de origen estadounidense.

Así, de a poco los espacios públicos se van recortando, priorizando los intereses económicos-privados en vez de los públicos-ecológicos. Los barrios alternativos de Kreuzberg son ahora el blanco perfecto de los consorcios inmobiliarios que quieren convertirlos en barrios lujosos con comercios de moda atractivos para el turismo. Aún resisten el desalojo el proyecto de vivienda Liebig 34, gracias a la solidaridad de la gente, pero muchos pequeños centros culturales, centro de asistencia y ayuda como Friedel Strasse 54 fueron desalojados. Talleres artísticos, micro emprendimientos y demás se ven obligados a cerrar porque no pueden soportar el incremento del alquiler.

Las ocupaciones en los 90´

En los 90´, luego de la caída del Muro, como consecuencia de la situación política y social, se ocuparon solo en la calle Mainzerstrasse (Friedrichshain) 13 casas. Este barrio situado en el lado Este de Berlín, fue el escenario de numerosos episodios de enfrentamientos entre ocupantes y fuerzas de seguridad y además el símbolo del movimiento ocupas. En Noviembre de 1990 fue el suceso más significante cuando 4000 uniformados contra 150 ocupantes se enfrentaron en un campo de batalla. Los policías usaron en esa situación topadoras, camiones hidráulicos de esparcimiento y helicópteros vigilando la zona. Los ocupantes realizaron barricadas, incendiaron sótanos y volaron bombas molotov. El desalojo es el método más utilizado por la policía de Berlín luego de la segunda guerra para “finalizar” el conflicto.

Se pensaba que el último gran desalojo de la casa ocupa Liebigstrasse en Febrero de 2011, en el que 2000 efectivos desalojaron a los ocupantes sería el fin del movimiento ocupa. Los pronósticos de que este había desparecido, quedaron desvanecidos cuando manifestantes bloquearon el intento de construcción en Kreuzberg de un Google Camp. La organización Berlin-besetzt.de comenta en sus informes que hay aún en esa ciudad 100 casas y espacios ocupados. Entre 1970 hasta 2019 hubo 630 ocupaciones. La mayor cantidad fueron realizadas en los barrios de Kreuzberg, Friedrichshain, Prezlauer Berg und Schöneberg. Muchas ocupaciones fueron permitidas y en la mayoría los ocupantes hasta han firmado contrato de locación.

Esta historia ocupa berlinesa se divide en tres episodios: el primero fue el auge al final de los 70´en el oeste berlinés. Debido a la escasez de viviendas, alrededor de 160 casas fueron ocupadas en 1980/81. Los intentos de desalojarlos llevaron a batallas callejeras. Después de la reunificación, la ciudad experimentó su segunda gran ola de ocupación. Debido a la situación jurídicamente incierta en el Este, los edificios vacíos y los amenazados de demolición fueron ocupados. Entre ellos se encuentran el edificio de Oranienburger Straße, más tarde conocido como Kunsthaus Tacheles, y el proyecto de viviendas “Köpi “en Köpenicker Straße 137, que se legalizó en 1991.100 de los casi 150 edificios ocupados en Berlín Oriental fueron legalizados. La totalidad de la calle Rigaer estaba ocupada. Esta calle era el lema del movimiento ocupa. Aunque muchos ocupantes de hoy en día ya no piensan en términos de radicalismo de izquierdas, sino más bien en una forma de vida alternativa, la Rigaer Straße número 94 sigue siendo una excepción militante. En el año 2006 la mayoría de estas casas fueron demolidas por topadoras.

Ninguna reparación a costa de los inquilinos

Cronología de una especulación inmobiliaria anunciada:

  • 1982 – Caída del muro. Diferencia económica entre Alemania Occidental (más rica) y la Alemania Oriental(menos desarrollada económicamente).
  • 1990 – Bajo precio del alquiler y mercado estaba regulado con mucha normativa dura y eficaz de alquiler ybastantes inmuebles disponibles.
  • 2010 – Mercado denso, con aumento de precio y falta de regulación pertinente. La inmigración ese año subió un 11%.
  • Después del 2012 – Aumento demográfico: la inmigración constante de polacos, rusos, conocidos como“el bloque del este”, que siempre constituyó el mayor grupo que inmigraba hacia Alemania, se suman nuevas naciones de inmigrantes: la llamada “crisis de los refugiados”2010 hasta hoy, el aumento demográfico y las relaciones del mercado originaron este fenómeno.

El pueblo dice basta

25.000 manifestantes en Abril de 2018 en Berlín demostraron su desacuerdo con la política del costo y suba de alquileres y el masivo desalojo en centros culturales y casas ocupadas. La resistencia de activistas barriales bloqueó los desalojos, como también la construcción de un Google Camp. Con todas las redes construidas, sumada a la experiencia de los últimos años fue posible la masiva marcha de Abril 2019, en donde asistieron miles de personas.

2018-2019 fue la explosión visible de los nuevos proyectos inmobiliarios que se iban diagramando en años anteriores. Asimismo, el escenario de numerosas resistencias de desalojos como otro ejemplo conocido en la escena política de izquierda es el Bar Syndakat en el barrio de Neukölln, donde el dueño le rescindió el contrato a sus inquilinos sin ninguna justificación y sin darle otra alternativa. Esa es la modalidad en que operan desde grandes consorcios inmobiliarios, como los colosos DeutscheWohnen, Vonovia, hasta pequeños propietarios, todos quieren especular con esta situación, pudiendo rescindir libremente contratos existentes con precios viejos y hacer nuevos contratos por el doble o triple de dinero. Así, el sentido de ver la vivienda como un derecho básico inherente a toda persona y amparado por la constitución, ahora la vivienda es vista como una posible fuente de especulación para lucrar y sacar provecho a costa de desalojar a quien se quiera en cualquier momento sin tenerninguna responsabilidad al respecto.

Una nueva manera que tienen los propietarios y que la usan a menudo es la figura de las “reparaciones o saneamientos”. Esta se basa en la posibilidad que tienen los propietarios de hacer alguna pequeña modificación o mejora y por ende, se sienten justificados de modificar el precio de la renta. Este derecho es usado en forma abusiva, ya que quizás pintan las paredes, la cual es considerada una mejora y por ello están amparados en esta figura y tienen la justificación de incrementar la tarifa. La situación es tan ardua para todos que mucha gente alquila casas por un mes, una semana, hasta por un día. Con todo lo dificultoso que significa mudarse, buscar y encontrar un departamento. “Esta circunstancia es insostenible”, comenta Thomas, un joven que está buscando casa hace 11 meses. A su vez si no se posee un domicilio legal, no hay posibilidad de conseguir trabajo sin estar registrado en el ayuntamiento.

24 ciudades alemanas dijeron basta, como también diversas ciudades europeas, entre ellas:

  • Holanda: Amsterdam
  • España: Barcelona
  • La Coruña, Madrid, Palma de Mallorca, Sevilla, Valencia, Vigo, Zaragoza
  • Italia: Venecia, Bérgamo, Nápoles
  • Bélgica: Bruselas
  • Irlanda: Dublin, Limerick
  • Francia: Paris
  • Rumania: Cluj
  • Cipres: Nicosia
  • Portugal: Lisboa
  • Inglaterra: Londres

Derecho de arrendamiento

Cuando se firma un contrato de locación, ambas partes están vinculadas y comprometidas. Es decir, ambas tienen derechos y obligaciones. La/el propietario no puede por sí sólo aumentar el precio sin tener el consentimiento del inquilino, ya que, en el contrato se había estipulado una suma definida (salvo algún caso concreto que así lo estipule). La ley protege al inquilino porque es la parte más desprotegida.

Sólo es posible un aumento cuando:

  • Ambas partes estén de acuerdo de hablar de un aumento del ya establecido contrato.
  • Ambas partes ya lo habían establecido en el contrato previo a la firma.
  • El arrendador ofrece al inquilino una modificación del ya establecido contrato con la posibilidad de crear uno nuevo con una suba fija del precio y continuar con el contrato.

El derecho de arrendamiento es, sobre todo, el derecho de protección de los arrendatarios. Esto también se refleja en el § 558 III del BGB. Con esta disposición, el legislador estipula que el propietario de una vivienda de financiación privada puede, por supuesto, aumentar el alquiler hasta el alquilercomparativo local, pero debe respetar el límite máximo del 20 %.

Hasta el 30.08.2001, este límite era todavía del 30 por ciento. Su objetivo es evitar que el inquilino se vea sobrecargado con aumentos abruptos y extremos de la renta. El legislador justifica el límite máximo con la responsabilidad social de la propiedad del propietario y la evitación de dificultades irrazonables para el inquilino. Si el inquilino vive en una unidad de vivienda social y si esta unidad queda fuera de la obligación pública, la ley regula más detalles en el § 558 IV BGB. Como máximo, la suba puede ser del 20% en 3 años, como se dispone legalmente ( § 558 III BGB).

La ley de tope máximo fue firmada el 30.01.2020 y entra en vigencia a partir del 23.02.2020. Lo más significativo es que se congelan los precios por cinco años. Quien no cumpla con esta ley, tendrá una multa de 50.000 Euros. Esto concierne a casi el 90 % de los alquileres que son utilizados para vivienda.

La ley estipula que está prohibido el alquiler excesivo. Sin embargo, esta prohibición no se aplica hasta nueve meses después de la promulgación de la ley. Se entiende por alquileres excesivos los alquileres que superen en más de un 20% el máximo permitido teniendo en cuenta la situación residencial.

Los gastos de modernización pueden ser prorrateados al alquiler con un máximo de 1 euro/m².

En general, se permiten ciertas modernizaciones y su asignación al alquiler, siempre que no aumenten el alquiler en más de 1,00 euros por metro cuadrado. Este límite también se aplica en el caso de múltiples modernizaciones durante el período de validez de la ley.

La regulación de las dificultades protege a los propietarios de las pérdidas permanentes. En caso de dificultades económicas de los propietarios, se podrán aprobar aumentos de alquiler si ello es absolutamente necesario para no poner en peligro la sustancia de la propiedad y las pérdidas permanentes. Los aumentos de alquiler aprobados por encima de los límites de alquiler superiores se amortiguan con un subsidio de alquiler. El subsidio de alquiler no puede superar la cantidad que excedeel límite máximo de alquiler.



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  1. Alemania: Berlin votó a favor de la expropiación de los especuladores inmobiliarios – ANRed · 2021-10-05 10:36:20
    […] «La vivienda y los alquileres» fue uno de los temas más destacados de la campaña electoral en Berlín, y todos los partidos adoptan una posición al respecto. Es uno de los temas más candentes del país. El 80 % de los alemanes viven en casas alquiladas y han sufrido no solo los aumentos, desalojos, sino también la falta de casas. Principalmente en las grandes ciudades como Berlín, esta problemática es insostenible. Mucha gente está buscando casa desde hace ya años y no consiguen cambiar su suerte. Muches alquilan casas por tiempo determinado, por una semana o un mes, pero sufre no sólo lo engorroso que significa una mudanza, sino también que pagan mucho más por su urgente necesidad. No solo los grandes conocidos usureros se han beneficiado de la necesidad de la gente, también algunes propietarios que poseen algunas casas, han tomado también provecho de la situación. […]

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